不動産投資を勘違いしている人が多い
私のお客様の話をしてみたいと思います。
個人情報があるので、多少フェイクは入れます。
その方は50歳の主婦（Sさん）で母子家庭で子供三人を育てています。
普通なら働き詰めで養育費や生活費を稼がなければならないでしょう。
しかし、Sさんは子供を大学に通わせながら、自分は一切働いていません。
それどころか毎日のように、友人と銀座にランチに行ったり、定期的に旅行に行ったりと本当に悠々自適に生活しています。
Sさんを経済的に支えているのは、20代から始めた不動産投資のおかげでした。ワンルームから初めて、コツコツ増やして現在は都内にアパート一棟を所有しています。
私はその管理業務などの相談を受けて以来のお付き合いですが、本当に悠々自適に過ごされているSさんを見ていると世の中で苦労している母子家庭の方々との格差を感じずにはいられません。
Sさんは、家賃収入だけで毎月80万円ほどの収入を何もせずに得ています。
Sさんはファイナンシャルプランナーでもありませんし、金融の知識はゼロに近い普通の主婦です。
生命保険も私が担当しているのですが、もちろん保険の知識もほぼありませんでした。
完全に私にお任せ状態です。
お世辞にも投資で成功するようには思えない知識レベルですし、恐らくSさんの知り合いにはなぜSさんが時間もお金もこんなにあるのか不思議に思っている人も沢山いるはずです。
ここで私がお伝えしたいのは、不動産投資というのは株や証券などの投資とは一線を画しているという事です。
正しいやり方を知っている担当者さえ見つける事が出来れば、本当に誰でも大きな資産を手に入れる事ができる投資手法なのです。
資産家は知っている不動産投資の3つの本質的要素
不動産投資の大きな特徴を3つご紹介します。
特徴①
自己資金の有無は関係なく、大きな資金を使える
投資効率という言葉があります。利率という言葉が一般的ですが、基本的に利率が高くなればリスクも高くなります。
投資で考えなければならないのは、金額ベースで最終的な利益を出す事です。何%増えたかはお得感があるだけで実質的には幾ら増えたのかの方が重要です。
例えば、10万円が100倍になっても1000万円です。
990万円の利益です。100倍ですから投資としては大成功です。
一方で3000万円が1.5倍になったらどうでしょうか？
4500万円となり、利益金額は1500万円です。
あなたはリスクが高いが100倍の投資効率で990万円増える投資手法と、リスクが低く1.5倍の投資効率で1500万円増える投資手法があるとすればどちらを選びたいですか？という話なのです。
これは投資リスクを下げる基本的要素です。
利率を下げればリスクは下がります。そして大きな資金を動かせば動かすほどリスクを下げる事ができると考えるのがお金持ちの考え方なのです。
極端に言えば10億円あれば金利が0.5%の銀行預金でも500万円ほどの利息で生活できるのです。
あるはずもないノーリスクで投資効率の良い金融商品を探すのではなく、自分のリソースの中でどれだけの資金を動かす事が出来るのかという点は非常に重要です。
不動産投資は、基本的に自己資金を使わず銀行融資で行います。
自己資本がほとんど要らないのです。
若いうちから自己資金を使わず大きなお金を動かす事ができる投資は不動産投資以外には世の中に存在しません。
銀行融資による資金を使えるというメリットは多くのお金持ちや資産家が考えている不動産投資の特徴です。
本質的に重要な事は、何%増えるかよりも、幾ら増えるのかの方が遥かに需要だという事が分かっているからです。
特徴②
お金の持ち方を変える事ができる
投資では「お金の持ち方」という考え方があります。
例えば同じ3000万円があるとしても、現金で3000万円所有しているのと、時価総額3000万円の土地を持っているのでは性質が全く違います。
3000万円の土地の家賃収入が毎月15万円あるとします。
すると年間で180万円の固定収入になります。
10年間で1800万円、30年間で5400万円の収入となります。
同じ3000万円の価値ですが、どちらが安心感があるでしょうか？
3000万円の現金か、毎月15万円の固定収入かです。
断然15万円の固定収入を選ぶ人が多いでしょう。
現金は取り崩し方式です。いつかはゼロになります。
生きている間にゼロには出来ないでしょうから、いつまでにどの位使うべきか判断出来ません。
それに対して、毎月15万円が確実に入ってくると分かっていれば将来的な安心感は段違いです。
お金の持ち方を変えるとは現金としてではなく、不動産などの資産に変えることで同じ3000万円でも安心感が全く変わってくるという意味です。
不動産投資はまさにお金の持ち方を変える王道のやり方です。
お金持ちは現金で所有していることの非効率さを知っており、取り崩しにより資産が減るのを嫌うのです。
特徴③
リスク管理がしやすい
お金持ちが不動産投資を進める理由3つ目は、リスク管理がしやすい点です。
不動産投資のリスクは、大きく２つあります。
それは入居管理と火災、地震対策です。
勿論他にも考えなければならない点はありますが、重要なのは上記２点です。
不動産投資はいかに自己資金を使わないかが醍醐味です。
それは第三者の入居者の家賃収入を銀行返済に充てる事が出来るからです。
当然入居者がいなければ返済は自己資金からしなければなりませんから、いかに入居者をいれて自己資金を使わないかは非常に重要です。
しかし、入居者がいなくても家賃を保証する家賃保証契約があります。
家賃保証契約を結んでおけば入居者がいるかどうかは関係なくなります。
手数料が発生しますが家賃保証契約が結べるかどうかはとても重要ですのでチェックする必要があります。
また物件の損害については、保険加入で対応できます。
通常は入居者が加入しますが、更新時に外していたりと把握するのが難しいこともありますので、オーナー自身も必ず加入しておくべきです。
保険に加入していれば、火災後の原状回復など保険金で対応できます。
何が言いたいかというと、不動産投資のリスクは事前に対策出来るものが多いということなのです。
株やFXは会社が倒産したり、予期せぶ相場の変動など対策しようがありません。しかし、不動産投資は大部分のリスクに対して事前に対策を準備しておく事が出来るのです。
不動産投資で失敗している人の共通点は、対策が不十分なケースです。
運任せではなくきちんとした情報と誠実な業者さえ見つかれば、不動産投資をリスクだと感じることはなくなるはずです。
むしろ色々な金融商品を見てきた中で、ここまでリスクなく大きな資産運用ができる投資は、世の中に不動産投資位なのです。
保険も不動産も知っている私が「保険より不動産の方が良い」と考える理由
私は、もともと保険出身です。
大手の会社員から外資系の保険会社に転職したのが金融業界に携わるきっかけです。
ですから、独立した当初は保険代理店業務をメインとした会社として立ち上げました。
そこから不動産や住宅ローン、確定拠出年金、クレジットカードなどのFP相談業務全般を取り扱う金融のエキスパートとして仕事をするに至っています。
ですから、いわゆる保険外交員や他のFPよりも幅広く知識を持っている自負はあります。
その経験から見ても、不動産投資は会社員や公務員、看護師、医師など銀行融資が受けられる人ならまず検討するべき投資だと確信を持っています。
保険の積立をするくらいなら不動産投資を始めた方がはるかにメリットがあります。
例えば、保険に毎月1万円積み立てたとします。
10年間で120万円、30年間で360万円となります。
一方で、毎月1万円を不動産投資のために積み立てたとします。
すると、将来毎月10万円近くの家賃収入が死ぬまで固定で入ってきます。その金額は30年で3600万円です。
同じ1万円をどちらに使った方が賢明かは明白です。
勿論不動産投資に使う資金は最終的に無借金状態になるまで分かりません。
しかし、自分が支払う金額が単純に積み立てられていく保険と、不動産から得られる家賃収入では圧倒的に不動産からの固定収入の方が大きい確率が高いです。
途中で値上がりすれば莫大な売却益を得る事が出来る可能性もあります。
値下がりを心配する人がいますが、一般投資家が家賃収入目的に不動産を取得する際には物件相場はあまり関係ありません。
むしろ、家賃が重要です。
あなたは土地の相場が下がったので、来月から家賃を下げますという話を聞いた事があるでしょうか？
おそらくないはずです。
土地の相場と家賃には相関関係はないのです。
土地の相場を気にしなければならないのは、仕入れ業者です。
プロの業者の話と一般投資家の話をゴッチャにしている人が多いですが、仮に物件価格が下がったとしても大した問題ではないのです。
不動産投資は、非常にリスクが低い投資です。一方で預金や保険などの積立と比較して格段に高い投資効率です。自己資金をほとんど使わず大きな資産形成が可能です。
検討しない選択肢は無いでしょう。
メディアを通じてお伝えしてきた事
このブログ記事でもそうですが、私が常々お伝えしてきたことは、資産運用についてとにかく今までの常識を捨てて欲しいということです。
なぜかというと、今までとは全く違う世の中になるからです。
定年して悠々自適な老後生活を送る世の中から、高齢者も関係なく一生働き続ける世の中に変わっていきます。
年金では生活出来ないからです。
今の日本人いは一生働き続けるなんて考えられないかもしれません。
出来れば老後は旅行や趣味など自由に過ごしたいと考えるものです。
しかしこれからは、一部のお金持ちだけが老後生活を自由に送る事ができる世の中に変わっていきます。
年金については沢山の記事や動画をあげていますのでそちらをチェックしてみてください。
今まで通り、大した投資などもせず、退職金で住宅ローンの一括返済などしていればまず定年できず働き続けるしかなくなるでしょう。
特に、20代、30代などの若い世代に早いうちから資産形成をスタートして欲しいと思っています。
時間を味方につける事ができれば、より確実な資産運用が可能ですから。
資産運用は歴史から学ぶべき
資産運用も歴史から学べる点は沢山あります。
例えば今の日本経済の状態は深刻な財政赤字です。
世界をみたときに財政破綻した国はいくつかあります。
ハイパーインフレーションと言いますが、インフレが異常に進んでしまうといわゆる経済破綻の状態と言われています。
ギリシャ、韓国、ジンバブエなどがニュースにもなりました。
もし、日本が財政破綻の状態になってしまったらどうなるのかは分かりません。
しかし過去財政破綻した国を見れば共通した点があります。
それは、いずれに国でも現金資産しか持っていなかった国民は資産が一気に無くなってしまったという事実です。
ハイパーインフレとは、簡単に言えば通貨の価値が異常に低下する状態です。
ですから現金しか持っていない人の資産価値はほとんどゼロになってしまうのです。
しかし、不動産や外貨を資産として所有している人たちは皆経済的に助かっています。
なぜならハイパーインフレになっても土地や海外通貨の価値は変わらないからです。
私は日本が経済破綻するとは思っていません。
しかし変化が激しい時代ですから10年先にどのような世の中になっているかなど誰にも分からないことです。
最悪のケースを想定して対策を打っておくべきでしょう。
不動産を所有しておくというのは、将来の為だけではなく中期的な資産のリスク分散としても有効な方法なのです。
外貨と不動産の相性の良さ
私は外貨と不動産と日本円での資産運用をおすすめしています。
理由は沢山あるので、とても書ききれませんが、簡単に説明するとそれぞれ相性が良いからです。
外貨は通貨のリスクヘッジになりますから、最悪日本経済が悪くなりインフレが進んだとしても外貨を持っていれば資産の価値は担保されます。
単純に外貨の方が金利も高く運用益が得やすいです。
不動産もインフレ時に価値を担保できます。
また日本円は短期資金、外貨は中長期資金、不動産は長期資金という具合に長期的にみてこの3つの資産構成はお互いのデメリットを補完し合う事ができます。
まずはベースに外貨と不動産という２つを検討すると、将来的に強固な資産基盤が出来るでしょう。
私はまずこの3つの資産の検討をおすすめしています。
特に、日本円でしか資産がないという状況は、あらゆる意味でリスクが高い状態であるという事です。
労働せずに収入を得るのは「時間」の問題
お金持ちが、資産として不動産を勧める大きな理由を3つあげました。
①自己資金を使わなくて良い
②お金の持ち方を変える事ができる
③リスク管理をしやすい
ただし不動産投資の場合、自己資金を使わない代わりに、自分の信用力を使う投資です。
つまり銀行融資がおりるかどうかでそもそも、スタートしたくても出来ない人もいます。大きく関係しているのは、会社、金属年数、年収の3つです。
銀行はお金を貸す側ですから、大企業で年収が高い人の方が貸しやすいという理由です。
１つの目安として、年収400万円は必要です。
400万円以下では基本的に、金融機関は投資用ローンを貸してくれないでしょう。
不動産投資で重要なのは、１日でも早くスタートする事です。
なぜなら、不動産投資とは長期投資であり、いかに時間を味方に付けて、早めにローンを完済出来るかが勝負だからです。
単純に入居者の家賃収入を返済に当てるだけではなく、できれば早いうちに家賃収入だけの物件を作るための戦略を立てるべきです。
だからこそ、若いうちから不動産投資を始めると圧倒的に有利に勧める事ができます。
50代で家賃収入だけで100万円/月など計画的に行えば、実現可能なのです。
老後資金問題は貯金では解決不可能
現金を銀行預金や、保険など現金のまま運用していくには限界があります。
勿論、億を超えるような現金があればわざわざ不動産などに変えなくても良いかもしれません。
お金持ちほど、現金資産ではなくモノに変える思考を持っています。そしてモノでやり取りして、莫大な現金を生み出そうとするのです。
理由は、税率の問題であったり、効率の問題であったり様々です。しかし、絶対にやってはいけないのは、現金をコツコツ積み立てる事です。
現金をコツコツ積み立てても、今の時代には何の問題解決も出来ないです。
特に老後の資金は確実に不足し、一生働き続ける人生になるでしょう。
そうならないためには、労働をしなくてもお金が入ってくる資産を所有しておくしかないでしょう。
不動産無しで、将来働かずに収入を得る方法などほとんど無いのですから。