はじめに
サラリーマンを中心に不動産投資市場が活発になっている今、何も考えずに、手を出してしまうと大変な目に合う場合があります。今回は、実際のご相談事例を元に失敗事例をシェアしてみたいと思います。ワンルームマンションを購入したケースだったのですが、立地も物件自体の条件も良いにも関わらず、なぜ失敗なのか？
具体的な失敗事例を含めて解説します。
不動産中華業者から職場に掛かってきた勧誘電話が始まりです。
①職場にかかってきた一本の勧誘電話
ある日、大手企業に勤務されているAさん（31才）の元に一本の電話がありました。ある不動産売買会社の営業マンからでした。Aさんは、大手企業に勤めているため収入は安定していましたが、将来、年金が思ったほど貰いないかもしれないなど、不安を抱いていた所でした。そこで、勧誘の電話でしたが将来年金がわりになると言う言葉が気になり、話を聞くことにしたのです。このようなケースは非常に多くなっています。ご相談者の中には、営業電話から不動産投資の話を聞いたと言う方が、少なくありません。しかし、私はいきなり電話して来て勧誘してくる業者は絶対にお勧めしません。Aさんのケースはその最たるものでした。
②購入したのは都心駅近のワンルーム
将来年金がわりになると言う言葉が、気になり話を聞くことになったAさんは、電話をして来た不動産投資の営業マンの話を聞いてみることにしました。そこで、不動産投資の話を聞き大変興味を持ちます。不動産投資の方法はいくつかありますが、サラリーマンの場合ですが、都内のワンルームマンションを購入するケースが、多いです。サラリーマンでも価格的に手が出やすいですし、ますます進んでいく少子高齢化を考えると、ファミリー向けのマンションよりも、一人暮らし向けワンルームの方が明らかに需要も高く今後も増えていくからです。それは間違い無いでしょう。
不動産投資はいかに低リスクといえども、金額が大きいですから、小さくスタートすると言うのは失敗しないための王道と言える方法です。実際、Aさんは都内駅近のワンルームを提案され購入しました。
③振り込まれない家賃…
Aさんが購入した物件は、都内駅近ワンルームでした。今まさに人口が増えつつある、主要ターミナル駅から徒歩5分という好立地です。ワンルームですし、物件の条件としては理想的と言える条件でした。事実、すぐに入居者は現れました。入居には種類があり、法人契約と個人契約があります。法人契約の場合は、借り上げ社宅としてその会社の社員が入居します。社員が入居しますが、契約するのは会社です。つまり家賃も会社が振り込む事になります。
一方で、個人契約は一般的な賃貸形態です。入居者が毎月家賃を振り込む方法をとります。不動産投資をする際に、法人契約と個人契約では会社が契約者となる、法人契約の方が良いです。なぜなら、法人契約の場合家賃滞納などの心配がないからです。全くないとは言えませんが、基本的に毎月きちんと決まった日時に振込があります。個人契約の場合は、残高不足や滞納が少ないですが発生するリスクがあります。Aさんの物件は法人の借り上げ社宅として、入居者が入りましたので、まさに物件も入居者も理想的な状況でした。
しかし、、、
Aさんが不動産投資をスタートして半年後から異変が起きました。毎月の家賃が振り込まれなくなってしまったのです！Aさんはすぐに管理会社に確認しましたが、
「すぐに振り込みます」
という返答があるだけで一向に家賃が振り込まれませんでした。家賃の振込がないということは、Aさんはローンの返済を自己資金から賄わなければなりません。家賃が振り込まれない状況が、２ヶ月、３ヶ月と続き、私の所に相談があったという経緯です。確認した所、入居者はきちんと毎月家賃を支払っていました。家賃を回収した業者が、Aさんへの支払い義務を怠っていたことが分かったのです。Aさんへの家賃振り込みを入居者ではなく勧誘してきた業者が滞納しているという状況です。
なぜかはわかりませんが、２つ考えられました。
管理業者が、悪徳業者でわざと家賃を横領している。もう１つは、支払う意思はあるが経営状況が悪く振り込めない。のどちらかではないかという事です。推測ですから、事実は不明ですが本来Aさんが受け取るべき家賃を、入居者ではなく、業者が滞納している状態なのです。これは不動産投資をする際にとてもリスクだと考えています。Aさんは物件的には非常に理想的な物件を購入しています。入居者も予定通り付いています。しかし、間にいる業者がダメだったのです。
Aさんのケースに似たような話はよく聞きます。私は、不動産投資の成功に業者選びは欠かせないと考えています。いくら良い物件を選ぶことができても、業者がダメなら結局経済的ダメージを受けるのは結局のところオーナーだからです。
④管理会社を変更し、なんとか解決したものの…
Aさんと話し合いをし、不動産管理会社をすぐに変えるようアドバイスしました。不動産管理会社は、世の中に沢山ありますから、悪徳業者に任せ続ける必要はありません。幸い物件自体が、良かったので引き受けてくれる管理会社はすぐに見つかり、比較的スムーズに管理会社を変更する事が出来ました。その後、安定して家賃は振り込まれるようになりました。
この事例から言えることは、いくら物件選びを頑張ったところで、業者が悪ければ、結局は被害を被る可能性があります。逆に、物件が多少悪くても、業者がよければ、入居者募集など誠実にやってくれます。ですから、不動産投資を成功させる方法として、とても重要な要素に、どこから買うかという要素はとてつもなく大事だということです。皆物件や毎月のキャッシュフローばかりを気にしがちですが、その業者がきちんとしている業者か、入居付の力がどの程度あるのか、過去にクレームなど起こしていないかなど、調査しておくことをお勧めします。せっかく優良物件出会っても業者選びを失敗すれば元も子もありません。
今回は、不動産投資の失敗事例として、実際のケースをご紹介しました。
勧誘電話からの不動産購入には十分注意が必要です。
不動産投資については、
不動産投資で初心者が失敗するリスクォ1/3にする方法をお読みください。
また、資産運用については、
会社員がアーリーリタイアする為の「資産資産運用３矢戦略」をお読み下さい。
